限購以來北京市首個房展會。目前，樓市蕭條，很多房產中介門店紛紛倒閉。 李剛/TAKEFOTO
“限購令”后，北京樓市進入低潮期。
調控政策和成交量的回落，讓北京二手樓市購房人的平均年齡也退回到“不惑之年”。來自鏈家地產的市場觀察報告顯示，2011年三輪調控后，北京二手房市場的購房年齡開始逐漸走穩，逐漸回歸到36歲左右。而在2010年9月時,購房人的平均年齡為27歲。
記者調查發現，限購令前后，樓市買房人呈現“悲喜兩重天”。而限購令后，不僅投資性需求幾乎凍結，這股寒流也波及到了改善性置換需求。
大限之前
“妹妹”突擊買房
限購令成了兩個時代的分界線。限購前，大批“另類”買房、特殊需求高漲，趕搭“限購令”末班車的買房人中，還真有這么一群很少議價，直接爽快，催促過戶的買家。
房主李先生向記者講述了他踩點兒賣房的經歷。
“哥，客戶給您約好了，是個大學生，能付全款！”2月19日限購令出臺一周前，房主李先生接到中介的電話。他心想：“一個學生買200多萬的房子，保不齊又是一‘啃老族’！”
第二天，李先生按約定的時間在中介公司與客戶見面。起初他還琢磨，現在不少都是“富二代”，拿著人民幣根本不當錢。
而見了客戶的面，李先生有些摸不著頭腦——買主并非大學生，而是一個約40歲左右、開著寶馬的男士，一開口就通知李先生說：“我妹妹還在學校考試，一會兒才來！”
中介悄悄拉李先生到另外的屋子，告訴他看房的是個女學生，付款的卻是這個開寶馬的，“只要趕在政策落地前過戶，沒問題，準能成！”中介信心滿滿地對李先生說。
果然，討價還價的過程非常簡單，幾乎是按中介報價，寶馬買家連付定金都很爽快。看著買家直接用手提電腦現場劃賬。李先生心中升起一種奇怪的滋味。
就在簽訂協議時，中介提到的學生終于趕來了，原來是個二十來歲、年輕時尚的學生“美眉”。李先生恍然大悟，買主口中不停提到的“妹妹”，原來是女朋友。
不缺錢的照樣無憂
和記者聊天中，鏈家地產的中介王萌不禁感嘆：“現在的女孩子都太現實了，傍個大款可以少奮斗好多年。”
王萌大學畢業不到三年，她回憶起以前一位爽快的年輕買主周小姐時，撇了撇嘴無奈地說：“她是八八年的，還比我小呢！做美甲的也能買得起300萬的房子！”
王萌說，比她還小的周小姐是個北漂族，提供的家庭成員表中，媽媽是個家庭主婦，爸爸在北京打工，女孩自己在三元橋某美甲行做美甲。“可人家一來就直接相中了東四環距離CBD不遠的一套公寓，總價300來萬，光首付也得150萬。”小王原本猜想周小姐一定是家里人提供買房資金。
出乎王萌意料，與賣家簽約當日，周小姐只是簡單討價還價了一下，然后就爽快簽約。只提出一個要求：希望中介迅速給辦理。因為不是全款，在做貸款面簽時，周小姐的神秘男友終于出現了，三十出頭的樣子，一臉斯文，帶著濃濃港味的普通話。和前一個要求落戶到自己名下的寶馬買主相比，這個香港男友還是“相當大方”。不僅同意落戶到周小姐名下，而且首付由他來支付，貸款則由周小姐自己來供。小王調侃道：“這么高的月供，對于一個美甲的小姑娘來說，肯定不行，不過有個富有的香港男友，也沒啥可愁的！”
大限之后
“剛需”力挺
不管什么時候，都有人買房。
“以前一套房有10個人看房子，現在看房的少了一半。”這是東四環朝陽北路一家中介員工小李的直觀感受。
“差不多都是剛需，占80%。其余20%都是改善型置業。”在房產中介連跳了三家的小李直言，來看房的投資客已經“絕跡”。
說起購房人群，小李表示，現在來看房，能買房的只有兩種人。從戶口上看，一種是準備結婚，有北京戶口的“新北京人”，一種是置換房產的本地居民。
從買房投向上看，120平方米以上的兩居和180平方米的三居最搶手。“外地人能在北京5年以上的，都成家立業了，所以不會考慮一居室，總是一步到位的多。另一種是有錢人，高管、公司老板。幾乎不看價格，全款。300萬以下房子幾乎不看。”
小李告訴記者，他所在房產中介覆蓋的東四環一帶，目前打算買房的全款占6成，貸款僅占4成。至于其中原因，小李解釋：“銀行貸款特別不好貸。”
“現在撐著市場的都是剛需。過一段時間可能還會有變化。”小李說。
“比2008年還冷”
楊業，天通苑的“老中介”。從起初的一名年輕員工，發展成大眾鑫業幾家門店的經理，10年房產生涯讓他多次見證了樓市的冷暖。“在天通苑呆了快10年了，有天通苑的時候，就有我們。”
因為天通苑以經適房為主的特殊房產結構以及睡城帶來的諸多不便的區域性特點，天通苑的投資客一直不多。“買房自住的還是主流，投資客相較城區較少。”楊業說，限購令出臺之后，這一特點體現更加明顯。“80%左右都是置換房，純改善型需求。”
對于限購令帶來的樓市寒冬，楊業的預感是：“比2008年還冷。”
例如，有報道稱，限購新政一出，北京鑫尊置地關閉50家新開門店，縮減占比達20%。那么，北京的樓市是否會冷到中介扛不住的程度？
他以手中的客戶群為例，以前每個業務員都已經積累了二三十個客戶，而到現在能夠達到限購政策要求的，只有三分之一不到。一下砍去了70%。
由此導致的一個結果是，業務員高達30%的流動性。“往年都沒有今年這么高。盡管如此，現在業務員流動也不算很明顯，半個月以后就會比較顯著。一個月沒業績，很多業務員就堅持不下去了。”楊業分析，現在很像2008年的時候，但政策比2008年更“狠”。
置換房產遭遇流動性枯竭
限購令斬斷了投資需求，改善性置業遭遇到了寒流波及。
天通苑和城里不同——越是普通住房、小面積，例如七八十平方米面積，往往買家都是貸款購房。因此，天通苑的小戶型一直很受“剛需”的歡迎。但是楊業手頭的數據顯示，過去這些很好出手的房子，現在賣不動了。
兩天前，楊業碰到了兩個老年客戶。“一家三口，住老六區一套60來平方米的房子。孩子都27歲了，還和父母住一塊兒。”他說，老兩口準備換套大些的房子，但因為家庭收入不高，多少年才積攢了20來萬，首付肯定不夠，所以必須把現在住的房子賣掉，才能籌夠首付的錢。
老人相中了小區另一套110平方米的房子，賣家報價190萬。對于這樣的價位，楊業形容老兩口“非常沖動”，把存款全都取出來，想立即簽約。老人和中介商量，表示交20萬定金，由中介承諾兩個月內賣出，但很多公司都不敢接。
“憑我們的經驗，不好做。”楊業判斷，“現在的行情，兩個月的時間不一定能賣出。要擱過去的市場，完全沒有問題，70平方米的小戶型，能賣100多萬，基本上一兩個星期內就能出。”
而現在，“市場變了，沒有人想接。想賣，但問題是沒有下家。可以說‘有價無市’，目前的市場根本無法判斷什么時候能出。”楊業說。
楊業所說的“市場變了”，其實是“預期”變了。
“買漲不買落，買家的心理開始希望限購令之后價格走低，而且越低越好。而現在賣方肯定不愿意往下降，除非有特別的情況，賣家才愿意出售。”楊業解釋說，天通苑的一個兩居室，現在可以租到2300元左右，比去年每套房上漲500至600元。“所以房主并不著急。這樣就形成了觀望的態勢——剛出政策的時候，很多人還停留在預期房價繼續上漲的慣性中。而現在，觀望的人越來越多。”
不過，如果房產流動性消失，而市場不流通，天通苑的兩位老人可能就實現不了置換的愿望。
